自殺・孤独死による瑕疵物件はいつ相場家賃へ戻せるか？

不動産投資において、瑕疵物件が発生することは避けられないリスクの一つです。

特に、心理的瑕疵(特に自殺)がある場合、それが賃貸価格に与える影響や、回復までの期間については懸念されます。

このブログでは、私の実際の成功事例を通じて、心理的瑕疵物件(自殺)を2年の定期借家契約後に相場家賃で貸し出せるようになったプロセスについて解説します。

同じ境遇にある不動産オーナーの皆さんに、希望と具体的なアプローチが参考になれば幸いです。

契約成立までのプロセス

●今回の物件は、東京都心6区内のワンルームマンションで、2021年9月に心理的瑕疵が発生し、2022年2月から2年間の定期借家契約をスタートさせました。

＜物件情報＞
・東京都心6区内　ワンルームマンション
・契約2023年2月末の2年間の定期借家契約終了に伴い、新規契約者の募集をかける。

本瑕疵物件についての詳細はこちらをブログを参照

●2024年1月下旬には募集を開始し、普通借家契約にて相場家賃で募集開始。

＜募集条件＞

・家賃：8万円代中盤（周辺の家賃相場相当）

・敷金/礼金：なし/なし。

・フリーレント：1ヶ月

亡くなられてから経過2年程度のため当然、告知事項として情報は開示しました。

相場家賃に設定しているため、さすがに契約者が見つかりにくいと考えて、フリーレントを1ヶ月をつけました。

フリーレントを入れてでも相場家賃に設定したもう一つの理由は、今後の売却を考慮すると、収益還元法による売却価格設定についてフリーレントをしてでも家賃を高く設定したかったためです。

●2024年2月上旬・・・わずか2週間で契約成立。

医療従事者のため、自殺を気にせずに契約。こういう人もいることが改めて分かりました。

入居理由は、都心6区内では家賃がお得と感じたとのこと。引越しシーズンなので、家賃をもう少し上げても良かったかもしれないですね。フリーレント1ヶ月がなくても契約できたかもしれないとも感じました。

瑕疵物件のリスクと課題

瑕疵物件になると、賃貸価格を下げざるを得ない場合があります。

また、一般的な相場家賃よりも低い価格でしか貸し出せない可能性があり、収益が減少する恐れがあります。

しかし、瑕疵物件からの回復は可能です。例えば、定期借家契約を利用して一定期間を経て通常の相場家賃で貸し出すことができるケースもあります。

医療従事者など特殊な職業の契約者は、瑕疵にあまり気にしない傾向があり、契約の促進につながる可能性もあることが分かりました。

成功事例から学ぶポイント

成功事例を振り返ると、都心6区の物件では入居希望者が予想以上にいることや、告知の重要性などです。

また、将来的なインフレによる家賃上昇や売却金額のアップにも期待ができるという点も注目すべきです。

合わせて、将来的な収益や売却価格の見込みも考慮することが不可欠です。

瑕疵物件からの回復は可能であり、不動産投資の将来性を見据えた対策が求められます。

瑕疵物件の所有者は、成功事例を参考にし、適切なアプローチを取って回復を目指すことが重要です。

まとめ

瑕疵物件に対する不安や懸念はあるものの、適切な対処法やアプローチを取れば、2年間で相場家賃に戻ることができるという成功事例をお伝えしました。

同じような境遇にある方々にとって、このブログが少しでも参考になれば幸いです。

このブログでは、不動産オーナーの皆さんに、瑕疵物件からの回復についての新たな視点を提供し、成功への道を示します。不動産投資におけるリスクを克服し、収益を最大化するための有益な情報をお届けします。

下の関連リンクに、私の”体験談”として、孤独死の対処方法を詳しく書いていますのでそちらも参考にしてください。

以下、関連リンクです。